据北京商报报道，去年2月17日，北京公布了被称为史上最严厉楼市调控政策的“京15条”（简称“限购令”），随后大部分城市在中央政府的强势推行下，限购成为了新一轮楼市调控的代名词。在执行限购政策一年以来，根据数据显示，北京住宅总成交量减少四成，非京籍人群的购房套数下跌八成，限购政策在抑制投资购房、避免房价泡沫式增长起到了积极作用，调控初见成效。但随着市场进入胶着状态，限购政策执行也进入了深水期。
1.房价真跌何时到来？
回首限购政策执行一年来，让人感触最深的是交易量的大幅下滑，同时房价也出现了微调。
在限购执行的一年中，北京市商品住宅的成交均价为1.996万元/平方米，相比限购执行前下调了3.4%，再次回归到2万元/平方米以内的水平。
特别是在2012年，成交均价继续出现更明显的同比环比下调。今年北京新建住宅签约均价为1.796万元/平方米，环比2011年12月的2.12万元/平方米下调了15.4%，同比2011年1月的2.246万元/平方米下调了20.2%。
房价整体下降程度喜人，但只是个别项目带动均价下调，大部分项目价格依然坚挺。
周先生最近一直为婚房着急，由于自己手中在南三环已有一套90平方米的二手房，想出手后换一套新房，位置在北城。但是他发现，在北城三环附近的二手房价格在过去一年中不降反升，并没有出现下滑的迹象。
记者了解到，尽管在过去的一年中房价在整体上出现了下滑，但是个别热点项目却依然上涨，还曾出现过叫价30万元/平方米的天价豪宅项目。
记者从亚豪机构获得了这样一组数据，在今年1月，北京73个单价超过4万元/平方米的在售公寓豪宅中仅有包括金茂府、西山壹号院、世茂宫园等25个项目实现了成交，成交项目数量相比上月减少了7个。1月共售出公寓豪宅117套，环比去年12月大降70.5%。但是这些占尽城市核心资源的项目价格在过去的一年中不降反升。
亚豪机构统计数据显示，今年1月，北京25个公寓豪宅项目的整体成交均价为4.9165万元/平方米，虽然环比降幅高达11.1%，但仍高于2011年1月4.7943万元/平方米的均价水平，价格稳中有升。而且在过去的一年中，北京市的豪宅销售也受影响，交易量没有太大变化，这不禁让人诧异，购买这些千万豪宅的富人难道全是首次置业？
而目前降价的还集中在通州、大兴、房山等区域，而降价的产品也皆为大户型或者是位置极差的房源，可见房价的真实下跌还未到来。
2.中央地方博弈何时休？
根据财政部的统计数据显示，2011年契税收入2763.61亿元、房地产营业税收入1102.6亿元，契税和房地产营业税同比分别增长14.9%和12.1%，比上年增速分别回落17.5个和30个百分点。
尽管依然增长，但是回落势头明显，这对地方政府的收入以及政绩考核将是不小的挑战。在地方政府官员眼中，房地产调控与自己的仕途关系不大，并不在政绩考量范围内，而财政收入、土地、税收却是至关重要的意义。
“我们现在发工资的钱大部分全来自卖地，去年就是把县政府对面的地皮卖了才发的工资。”陕西省一位地方公务员向记者表示。
记者了解到，一些地方政府为了吸引投资，不惜低价甚至零地价吸引开发商投资，一方面可以获得可观的税收，另一方面对城市的建设也起到了推动作用。例如河北的燕郊，广东的樟木头镇，海南的三亚、海口在过去的几年中全是靠房地产投资拉动迅速崛起，而限购政策直接导致这些地方财政收入税收大幅缩水，因此在执行限购政策中难免走样。
日前，芜湖市发布了关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知。其中多个条款涉及到鼓励刚需政策。主要包含免税政策，以及对于不同购房人群相应的住房补贴，如购买不同面积档位的房屋补贴不同。尽管该政策立刻被叫停，但是类似事件已发生多起。
而在此前海南的海口、广东的佛山、四川的成都等地均出现过地方政府对于限购政策的微调，可见在执行限购的过程中，中央与地方的博弈一直在持续，还需找到一个合理的解决办法，而市场期待的房产税在实行过程中收效并不尽如人意。
2012年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。世联研究认为，预计调整包括：一是限购政策的调整。继续执行限购令并不意味着执行尺度不能做丝毫调整。由调控效果的现显和经济下滑预期的影响，2012年不管是地方政府还是中央政府，均存在较大的可能对限购令的执行细则做出调整。二是限价政策的调整。2012年，一二线限购城市房价下行的趋势仍将持续，三四线未限购城市将成为房价上涨的主力。因此在2012年，一二线限购城市继续执行限价令已无必要，三四线城市的限价令对地方房价上涨仍然具有较大的约束力。
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