在国内房地产行业面临史上次调控的1994年，万科集团董事会主席王石通过加强健身把体重减轻8斤。现在轮到了郁亮，从房地产行业迎来史上最严厉调控的2010年开始，万科集团总裁郁亮体重至今足足减了24斤。
作为国内房地产行业领军性人物，王石和郁亮把强身健体与楼市调控结合看似偶然但却隐喻深刻，这被外界视为万科高管备战过冬的开始。
与王石此前抛出楼市“拐点论”遭遇质疑完全不同，郁亮在2011年末提出楼市“过冬论”获得了同行们的广泛认可。
郁亮在接受《财经日报》采访时认为，这种剧变是中国房地产行业向“两分市场”格局的回归，房子最终将体现它最基本的居住属性，房地产行业再留恋过去的好日子已经不太现实，中国楼市现在进入下半场，并将告别暴利时代。
回归“两分市场”
自2010年以来种种调控政策，可谓一切尽在意料之中却又在意料之外。一方面，包括限购、限贷、限价等在内多种调控组合拳，导致主要城市成交量连续骤降，狂飙多年的房价开始松动；另一方面，银行贷款、上市融资、房地产信托及境外发债等房企融资闸门相继都被堵死，开发商资金链危机一触即发。
净资产负债率一度超过160%的绿城中国命悬生死一线之间，被沦为楼市调控以来开发商观察标本；收购21世纪不动产以及大量中介关店，意味着楼市冲击波向产业链上下游进一步蔓延；鄂尔多斯(600295,股吧)楼市崩盘传闻，再次折射出地方楼市困局。
这一年多来，困惑、焦虑、希望或担忧等种种难以名状气氛四处蔓延，从购房者到炒房族，从开发商再到地方政府，无一不在空前焦躁中苦苦寻找出口。
万科自年初以来出现徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银等四名高管先后离职事件，销售业绩从2011年8月份开始出现增速放缓。金地集团(600383,股吧)、中海地产、招商地产(000024,股吧)及佳兆业等一批龙头房企也纷纷出现高层变动。这一切似乎都跟调控存在千丝万缕联系，房地产行业正在以多样化的形式呈现着各种现实冲突。
事实上，细数中国真正有可能改写这个行业游戏规则的调控大体只有三轮，轮是1994年次调控，海南房地产泡沫在一夜之间破灭；第二轮于2007年8月启动，2008年11月夭折；第三轮就是2010年1月启动，2011年1月加码至今。
在郁亮看来，目前房地产调控其实是2008年调控的延续，本来应该在2009年就见效，但意外出现了金融危机，拯救了中国房地产行业。“当初应该完成的调控没能完成，这次是补调，就像骨折了没接好，这次又拉开了重新再接，反而会更痛。”
有意思的是，13年前的1998年1月，王石应邀向当时国务院总理朱镕基提出了对房地产市场走势以及房地产业能不能成为支柱产业等重大问题的看法；13年后的2011年1月，郁亮也应邀向国务院总理温家宝对当前房地产市场问题进行了专题汇报。
高房价是暴利的证明
那么，房地产行业发展至今，各家开发商的利润水平大概多少？眼下的房地产行业到底存不存在“暴利”？对此，购房人、开发商及相关专家看法不一。绝大多数购房人和极少数开发商认为，存在“暴利”；而多数开发商及相关专家并不这样认为，在土地出让、税赋等政策日益完善的当下，在购房人对品质的要求越来越高的当下，开发商已没有过去那样的高额利润。
“高房价便是‘暴利’存在的证明。”昨天，购房人张先生表示。他强调，“虽然近几年来相关部门在公布房价成本方面一直是‘云里雾里’，以致房价成本至今对购房人等局外人而言仍是‘不识庐山真面貌’，但公开资料显示，2005年福州市物价局曾率先公布过商品房成本。”他介绍，2005年福州市物价局在率先公布的该市商品房的社会平均成本显示，所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50％，的约为20％，的超过90％。“这算不算暴利？可能有的开发商会强调，这是早年的，现在地价、建安、税费等成本都在提高，利润空间已经缩小，但是别忘了，成本提高的同时，眼下的房价和2005年相比，涨了多少倍？！”张先生强调。
“反暴利”前如何界定暴利是关键
房地产行业到底有没有暴利，存在两个问题，其一是房价成本构成至今没有一份清晰且是由官方认定的单子；第二，开发企业或者一个楼盘的开发，利润到底到多少才算“暴利”亟待确定。
昨天的采访中，多位采访对象不约而同地提到了去年5月北京问天律师事务所律师李雪森向国家发改委举报北京某项目涉嫌牟取暴利这一新闻事件。“相关报道显示，国家发改委主任张平对举报进行了批示，并转国家发改委价格监督检查司受理。这一举报随后转给了北京发改委进行查处。不过，时至今日，对于上述项目是否构成非法牟取暴利行为，以及后续如何处理的细节，都未对外公布。”
该事件的当事人李雪森表示，有关反暴利的规定和价格法的规定都是现成的，只是价格主管部门多年来并没有依据这些规定对房地产行业进行价格管理。在他看来，目前商品房项目是否存在暴利，主要看土地取得的成本，其次是建安成本和税费成本，大部分房地产暴利项目的土地都是几年前地价较低时取得的，而且同一项目开盘后连续涨价。
国家发改委下属的相关研究机构人士表示，目前界定暴利行为的依据是《价格法》和一个关于非法牟取暴利的规定，其中对于成本界定、暴利行为界定都有规定。但是，目前有关规定当中，并没有专门针对商品房暴利行为的界定标准。他透露，国家发改委接下来可能会专门制定针对房地产的暴利行为界定标准，其中将包括对于开发商的土地成本、开发成本的认定，还包括项目定价与周边商品房定价的比对等措施。
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